河南商報記者 張麗
7月29日,，鄭州四大熱點區(qū)域集中土拍，可謂今年以來的為數(shù)不多的集中性拿地,，而且地塊位置都屬于區(qū)域核心,。
不過，從土拍結(jié)果看,，這次土拍熱度并不高,，拍地全部以底價成交，零溢價,，就連上次極具熱度的北龍湖鄰居——鴻寶路片區(qū),，市場表現(xiàn)也很“冷靜”。
到底為何呢,？
金水 鴻寶路片區(qū)
鄭政出〔2020〕25號（網(wǎng)）
地塊位于鴻寶南路南,、姚店堤東路西，土地用途為城鎮(zhèn)住宅（地下交通服務(wù)場站用地）,，土地面積54694.13平方米（折合為82.04畝）,，出讓年限70（50）年，限高53,、65米,，容積率大于1.1、小于2.4。地塊起始價61576萬元,，熔斷價92376萬元,，競地價最高限價123152萬元。起始地價751萬元/畝,，起始樓面價4691元/㎡,。
土拍看點：該地由河南匯盈置業(yè)有限公司以起始價61576萬元摘得，樓面價4691元/㎡,，匯盈背后大股東為廣匯,，這個地塊將由廣匯與鄭地聯(lián)合進(jìn)行開發(fā)，地塊西側(cè)為泰禾東府大院,。
上次康橋香麓灣北側(cè)23號地土拍,，因4495元/㎡較低的起始樓面價和相對豐厚利潤空間，引發(fā)了50多家房企爭搶,，最后碧桂園以7670元㎡奪得,，也是撿了便宜。
此次土拍的位置要比上次更好些,，竟以4000多底價成交,，的確出乎意料。
地塊點評：
1,、河景房,，地塊東側(cè)就是賈魯河，環(huán)境優(yōu)勢特別突出,，妥妥的河景房,。
2、占據(jù)鴻寶路片區(qū)優(yōu)質(zhì)位置,，臨近東三環(huán)（107國道）和鴻寶路交通要道,，出入方便；區(qū)位上,，相比片區(qū)其他樓盤,，位置靠南，更近龍子湖高校園區(qū),，日后可以承接龍子湖資源與人口的外溢資源,；另外臨近107國道的優(yōu)勢，往來北龍湖也更為方便,。
3,、目前片區(qū)多個樓盤在今年開盤，產(chǎn)品以小高,、洋房,、疊墅為主,，定位改善，單價均價16000-25000元/㎡,，目前在售鴻園,、泰禾東府大院、康橋香麓灣,、天倫城等項目，片區(qū)整體2.5以下低容積率,、限制50米,，大環(huán)境好。劣勢是配套發(fā)展緩慢,，暫時缺乏,。
管南片區(qū)
【1】
鄭政出〔2020〕27號（網(wǎng)）
位于振興路西、碧水路南,，土地用途為城鎮(zhèn)住宅（地下交通服務(wù)場站用地）,，土地面積17984.13平方米（折合為26.98畝），出讓年限70（50）年,，限高100米,，容積率大于1.1、小于3.6,。地塊起始價22442萬元,，熔斷價33842萬元，競地價最高限價44884萬元,。起始地價832萬元/畝,，起始樓面價3466元/㎡。
土拍結(jié)果：康橋以起始價摘得,，折合樓面價3466元/㎡
地塊分析：管南千畝大盤再出,！此地塊為康橋柴郭村合村并城項目的一期地塊，整個項目占地約占地2129畝,，管南激烈競爭的市場上,，又來一個分蛋糕者。
地塊周邊有地鐵2號線南四環(huán)站,，但距離在1公里以上了,，項目周邊京廣快速路、南四環(huán),、紫荊山路交通要道環(huán)繞,，交通方便。
【2】
鄭政出〔2020〕28號（網(wǎng)）
位于鼎瑞街南,、河?xùn)|路東,，土地用途為城鎮(zhèn)住宅（地下交通服務(wù)場站用地）,，土地面積54673.63平方米（折合為82.01畝），出讓年限70（50）年,，限高100米,，容積率大于1.1、小于3,。地塊起始價64687萬元,，熔斷價97087萬元，競地價最高限價129374萬元,。起始地價789萬元/畝,，起始樓面價3944元/㎡。地塊為管城區(qū)大王莊合村并城項目用地,。
土拍結(jié)果：融創(chuàng)城后續(xù)用地,，融創(chuàng)以起始價摘得。
高新老城片區(qū)
鄭政高出〔2020〕10號（網(wǎng)）
地塊位于冬青街南,、碧桃路東,，土地用途為城鎮(zhèn)住宅用地（地下交通服務(wù)場站用地），土地面積30733.94平方米（折合為46.10畝）,，出讓年限城鎮(zhèn)住宅70（地下50）年,，限高100米，容積率大于1.1,、小于4,。地塊起始價42939萬元，熔斷價64539萬元,，競地價最高限價85878萬元,。起始地價931萬元/畝，起始樓面價3493元/㎡,。
土拍結(jié)果：朗悅公園府后續(xù)地塊,，河南朗悅朗以起始價42939萬元摘得，折合單價約931萬元/畝,，樓面價3493元/㎡,。
地塊分析：
1、位置好,，位于高新老城核心片區(qū),，臨近城市主干道科學(xué)大道。不過公共交通上并不方便,，距離地鐵1號線鄭州大學(xué)站,、梧桐街兩個站點距離在1公里以上了，地塊面積雖小了些,，約40多畝,，但勝在方正,。
2、地塊西側(cè)是聚集的高新技術(shù)企業(yè),，沿科學(xué)大道兩側(cè)分布,，有保利文化廣場、永威西棠,、華潤紫銀華庭,、龍湖景粼玖序等樓盤。高新區(qū)樓盤成交一向比較活躍,，片區(qū)樓盤高層均價約15000元/㎡,。今年，這里的改善型樓盤也多了起來,，改善可以也有了更多選擇空間，區(qū)域配套,、交通給力,，未來片區(qū)的發(fā)展前景看好。
中原常西湖新區(qū)
鄭政出〔2020〕26號（網(wǎng)）地塊位于雪松路東,、高鐵北路北,，土地用途為城鎮(zhèn)住宅（地下交通服務(wù)場站用地），土地面積62169.24平方米（折合為93.25畝）,，出讓年限70（50）年,，限高80米，容積率大于1.1,、小于2,。地塊起始價66062萬元，熔斷價99262萬元,，競地價最高限價132124萬元,。起始地價708萬元/畝，起始樓面價5313元/㎡,。地塊為中原區(qū)刁溝村城中村改造項目（二期）開發(fā)區(qū)用地,。
土拍點評：恒大林溪郡項目地塊，恒大以起始價摘得,，樓面價5313元/㎡,，恒大為刁溝城改項目土地一級整理的主體，項目可開發(fā)用地面積約526.58畝,。
常西湖新區(qū)“房企大佬”扎堆兒聚集,，恒大常西湖新區(qū)開發(fā)面積較大，再看碧桂園鳳凰城的西崗城中村改造項目,，總占地約6500畝,，是常西湖新區(qū)頭號“拿地大戶”,，當(dāng)時拿地樓面價約3600元/㎡。加上康橋須水儲備項目,、裕華鐵爐城改儲備項目,，以及在售的碧桂園鳳凰城、融信,、世貿(mào),、永威眾多開發(fā)商的競爭，這里將迎來新一輪洗牌,。
地塊點評：
1,、東側(cè)臨近常莊水庫與鄭州植物園，生態(tài)環(huán)境好,，容積率大于1.1,、小于2，地塊約93.25畝的面積也不算小,，決定了以后為改善項目,，很可能做洋房。
2,、交通便利,，道路臨近西四環(huán)、淮河西路,、雪松路等城市主干道,，距離地鐵14號線奧體中心站較近，目前周邊生活配套資源缺乏,。
3,、周邊在售樓盤有世茂振興璀璨熙湖、融信望湖宸院等,，高層價格在15500元/㎡左右,，洋房均價2000元/㎡對于常西湖改善者可做關(guān)注。
總結(jié)
今年開年以來,，鄭州的土拍市場一直不太火熱,，此次全部底價成交，主要原因是土拍地塊大多為開發(fā)商已開發(fā)樓盤的后續(xù)用地項目,。
已經(jīng)進(jìn)入下半年了,，今年的土拍情況確實不容樂觀，和去年上半年的土拍情況相比,，市場是真降溫了,。在下半年銷售壓力、資金壓力等多重壓力下,，開發(fā)商拿地會更為理性,，不會再盲目投資,，只會青睞特別優(yōu)質(zhì)的低風(fēng)險地塊，去尋找“撿漏”機(jī)會,。
土拍是后續(xù)市場走向的風(fēng)向標(biāo),，影響的是人們對未來樓市的預(yù)期，土拍遇冷,，未來樓市也將有所降溫,，加上下半年樓盤的大量上新，對購房者來說,，倒是一個好的選房機(jī)會,。
（編輯 熊子文 吳冰 劉夢鴿）
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